Kredyt hipoteczny czyli decyzja na lata
Gdy wybraliśmy już wymarzony dom lub mieszkanie, przechodzimy do kwestii sposobu sfinansowania tej inwestycji. W Polsce niezmiennie od lat najpopularniejszym w tym zakresie rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny jest jednym z największych wartościowo zobowiązań, jakie każdy z nas zaciąga w skali całego życia. Koszty kredytowania ciążą nam nierzadko przez długie lata i stanowią dużą część wydatków w niejednym budżecie domowym. Dziś przedstawiamy najczęściej występujące koszty związane z kredytem hipotecznym. Zaprezentowane niżej koszty odnoszą się do budynków jednorodzinnych i mieszkań o szacunkowej wartości 300 – 450 tysięcy złotych.
Na wstępie chcemy podkreślić, że w comiesięcznej racie kredytu spłacamy nie tylko opłaty i koszty związane z kredytem hipotecznym, ale przede wszystkim oddajemy bankowi kwotę samego kredytu, tj. oddajemy kwotę, jaką pożyczył nam bak (w części kapitałowej raty). W pozostałej części raty (części odsetkowej) spłacamy zaś koszty samego kredytowania, przy czym część tych kosztów pokrywamy niezależnie od samych rat (np. ubezpieczenie).
Najczęściej występujące koszty związane z kredytem hipotecznym
Podstawowym kosztem jest prowizja bankowa. Prowizja to opłata pobierana przez bank z tytułu rozpatrzenia wniosku, przeprowadzenia analiz finansowych oraz kosztów operacyjnych udzielenia samego finansowania. Pobierana jest z reguły przy zawarciu umowy, jednakże coraz częściej spotyka się oferty kredytów hipotecznych w których prowizja jest rozkładana na raty i spłacana w części odsetkowej kredytu. Również w razie wcześniejszej spłaty kredytu, opłacona przy zawarciu umowy prowizja ma ten skutek, że bank nie jest na całej operacji stratny. Wartość prowizji przy kredytach hipotecznych jest porównywalna w każdym banku i z reguły wynosi od 1 do 3,5%. Dodatkowo kredytobiorca zobowiązany jest z reguły do pokrycia kosztów wyceny nieruchomości. Koszty z tym związane oscylują w granicach 300 – 750 zł.
Kolejnym kosztem związanym z kredytem hipotecznym jest ustanowienie hipoteki. Hipoteka stanowi bowiem formalne zabezpieczenie spłaty kredytu, a tym samym zabezpiecza interes banku na wypadek nieregulowania kredytu. Koszt ustanowienia hipoteki jest stały i obecnie (stan na 15 czerwca 2016 r.) wynosi 200 zł. Dodatkowo przy okazji ustanowienia hipoteki o nieustalonej wartości pobierany jest podatek PCC w wysokości 19 zł, co daje łączną kwotę 219 zł.
Koszty związane z kredytem hipotecznym powinny być wzięte pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wyborze wymarzonego mieszkania
Sporym kosztem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego potrafią być opłaty notarialne. Postępująca konkurencja na rynku usług notarialnych wymusiła co prawda obniżenie stawek za dokonywane czynności notarialne, jednakże wciąż są to kwoty istotne z punktu widzenia całej transakcji. Przypominamy przy tym, iż notariuszy obowiązują przepisy dotyczące maksymalnych stawek opłaty uzależnionych od ceny sprzedaży nieruchomości. Notariusze w związku z umową sprzedaży składają również wniosek o założenie księgi wieczystej, czego koszt stanowi kolejne 60 zł.
Najistotniejszym elementem determinującym koszty kredytu jest jednak oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie to w istocie koszt pożyczonego pieniądza, opłata jaką ponosimy za możliwość dysponowania cudzym kapitałem, którym w przypadku kredytu hipotecznego jest kredyt bankowy. Obecne wartości oprocentowania kredytów hipotecznych są rekordowo niskie i wynoszą od 1,5 do 4 % + stawka WIBOR. W konsekwencji to najlepszy od lat okres do zaciągania kredytów hipotecznych, co potwierdzają rekordowe statystyki dotyczące ilości zaciągniętych zobowiązań hipotecznych w I kwartale 2016 r. Oprocentowanie kredytu może się jednak zmienić w czasie trwania umowy, o czym należy pamiętać zaciągając długoletnie zobowiązanie.
Ostatnim elementem wpływającym na koszty kredytu hipotecznego są ubezpieczenia. Pierwszym z nich, wymaganym przez bank z reguły obowiązkowo jest ubezpieczenie nieruchomości. Dzięki niemu bank ma pewność, że w razie zniszczenia domu na przykład wskutek pożaru, kredyt zostanie spłacony przez zakład ubezpieczeń. Również klient w takiej sytuacji nie będzie musiał spłacać kredytu z własnej kieszeni. Ubezpieczenie takie zwykle zawiera klauzulę na podstawie której dochodzi do cesji praw z polisy na bank. Drugim z żądanych przez bank ubezpieczeń jest ubezpieczenie na życie. Zabezpiecza ono kredyt na wypadek śmierci lub poważnego uszczerbku na zdrowiu. Dzięki niemu w razie utraty zdrowia lub życia przez jednego z kredytobiorców, kredyt zostaje spłacony do określonej w umowie kwoty, a poszkodowany lub członkowie jego rodziny nie zostaną pozbawieni dachu nad głową. Jeszcze innym ubezpieczeniem stosowanym przez banki jest ubezpieczenie od utraty pracy, w ramach którego przez określony okres (najczęściej do 12 miesięcy) po utracie pracy, kredyt jest spłacany przez ubezpieczyciela.
Praktyczny przykład
Szacunkowe koszty związane z kredytem hipotecznym dla kredytu na kwotę 300.000 zł na okres 30 lat przedstawiają się następująco:
1. Prowizja 2% – 6000 zł,
2. Odsetki 3,8% w skali roku – 203.234 zł przez cały okres kredytowania
3. Ubezpieczenie na życie – 70 zł miesięcznie (25200 zł przez cały okres kredytowania)
4. Ubezpieczenie nieruchomości 40 zł miesięcznie (14400 przez cały okres kredytowania)
5. Opłaty notarialne – 4.000 zł
6. Opłaty związane z uruchomieniem kredytu i wyceną – 1000 zł
Łączne koszty kredytowania, przy założeniu niezmienności stóp procentowych oraz oprocentowania wynoszą zatem 253 tysiące 834 zł. Łącznie z kwotą kredytu w przeciągu 30 lat zobowiązani będziemy do zwrotu bankowi kwoty 553 tysiące 834 zł, co daje miesięczną sumę opłat na poziomie 1538 zł. Z uwagi na doniosłość decyzji związanej z procesem pozyskania finansowania hipotecznego, zachęcamy do skorzystania z naszej pomocy przy wyborze najlepszych ofert hipotecznych. Dzięki nam koszty związane z kredytem hipotecznym będą tak niskie jak to tylko możliwe.